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本日は、リタイア後のリバースモーゲージの有用性についてのお話です。
皆さんは、最近少しずつ広がってきているリバースモーゲージという融資方法をご存知でしょうか？
ここでは、自家保有者の選択肢の一つでもある、このリバースモーゲージの仕組みについての説明と、リタイア後のリバースモーゲージの有用性について掘り下げてみたいと思います。
①リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、主にシニア層を対象とした、自宅を担保にした老後資金の融資のことである。
毎月の支払いは利息のみで、死亡後に自宅を売却するなどして元本を返済する仕組みであり、生きている間は自宅に住み続けながら融資を受けることができる。
尚、リバースモーゲージを利用するには、年齢、年収、資金用途などに一定の制限がある。
リバースモーゲージというネーミングについては、リバース(Reverse)は逆・反転、モーゲージ(Mortgage)は抵当・担保という意味で、元金を最後にまとめて返すという、一般的なローンと逆の形である担保融資というところから付けられたようである。
※一般的なローンは、最初にまとまった融資を受け、それを月度毎に設定した期間で返済していく形。
あくまで一例であるが、このリバースモーゲージを噛み砕いて表現すると、老後、毎月銀行から生活費としてお金を借り続け、死んでからその自宅で返済するというスタイルである。
(夫婦の場合は、双方死去後の返済という形も条件によっては、勿論選択できる。)
以下、一般的に言われているリバースモーゲージの特徴を、メリットとデメリットに分けてまとめてみる。
メリット
◆自宅に住んだまま融資を受けられる
→資金調達のために自宅を売却してしまうと、新たな住居の準備が必要となる。リタイア後の高齢者による新規賃貸が色々と困難である点からも、自宅に住み続けられるのは最大の利点と言える。
◆毎月の支払いが利息のみで返済負担が少ない
→死亡後に自宅を売却して元金を返済する仕組みのため、毎月利息分のみの返済である。毎月融資を受け、その融資額から利息分のみ引かれる形が一般的である。
デメリット
◆融資条件が厳しい
→当然ではあるが、死亡後に売却できる物件でないと元金回収できないため、融資可能物件、可能額の査定は厳しい場合が多い。(都心部の物件等制約が多い。)
◆金利変動リスク
→リバースモーゲージは基本変動金利であることが多いようで、金利上昇局面では毎月返済する利息が増える。
◆融資時の設定以上の長生き
→想定以上に長生きした場合、融資限度額を使い切ってしまう可能性が出てくる。
リバースモーゲージ以外にも、自宅に住みながらできる、その自宅を活用した融資の仕組みや方法はあるが、ここではリバースモーゲージの説明に留めておく。
②リタイア後のリバースモーゲージの有用性
異端児リーマンのプチ アーリーリタイアは、
・金融資産の切り崩し(70歳以降年金)
・株式、投資信託からの配当、分配金
・都内の自家賃貸収入
を組み合わせたハイブリッド型の老後資金構成を前提としており、リタイア後は実家のある地方へ移住する予定である。
↓以前の記事「リタイア後の想定生活費」
hereticsalaryman.hatenablog.com
都内の自宅は、賃貸に出す形を想定しており、リバースモーゲージは利用できない。
また、こちらは、有事の際には売却することで資金調達ができる「ホケン」的資産としている。
一方の地元の住まいは、そもそも再販が困難な地域であり、リバースモーゲージの対象とするのは難しそうである。
更に、アーリーリタイアとはいえ、二人の子供がいるので、多少の資産は残しておきたいとも考えている。
以上の背景から、異端児リーマンのケースでは、リバースモーゲージの活用は選択肢から外れることになりそうである。
では、このリバースモーゲージはどういうシニアに向いているのか？という点について考えてみたが、
◆独身者の自家保有者
◆相続する子供、孫がいない、又は資産を残したくない自家保有者(夫婦を含む)
◆年金や預貯金では生活資金が不足している自家保有者
などは積極的に活用を検討しても良いのではないかと思う。
相続する人がいない場合は、その自家や資産は国のものとなってしまう。加えて、今更売却して新しい住まいを探すのも困難であるが、今の年金や預貯金による暮らしがカツカツで苦しいような環境の方には、まさに有用な仕組みであると言えよう。
更に、都心部の自宅に住んでおり、年金と預貯金、不労所得で老後生活を送っている人にとっても、万が一、大金が必要となった際の、「ホケン」的な活用も想定出来そうだ。
リタイア後の可能性という意味で、これからもいろいろな角度から情報集めを続けていきたいと考えている。
▼Success is doing, not wishing.▼
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