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本日は、持ち家 VS 賃貸の検討に用いられるという「150の法則」についてとなります。
これまでにもこのブログ上で、持ち家と賃貸どちらが良いのか？という話題を取り上げたことがあるのですが、その際にも記載したように、これは比較検討のための前提条件をを付けずに議論しても結論に至りにくい事項となります。
例えば経済的（金銭的）にどちらが得なのかというような形であれば比較できるのですが、そのような前置きがなければ、双方に様々な分野のメリットが点在しているため、議論自体が平行線となってしまうことが多いということを記載しました。
hereticsalaryman.hatenablog.com
私自身も知らなかったのですが、経済的（金銭的）に持ち家と賃貸を比較する場合に、この150の法則というものが有効的なツールになりうるということのようです。
あくまで北米のケースで有効な法則とのことですが、折角巡り会えた情報でもありますので、こちらでこの法則とその考え方についてまとめていきたいと思います。
①150の法則とは
150の法則とは、持ち家と賃貸を経済的（金銭的）に比較検討する際に、持ち家の毎月のローン返済額の150%（1.5倍）と、賃貸物件の毎月の賃料を比較し、安価な方に分があるという考え方である。
この法則は、カナダ在住のクリスティー氏によって提唱された。クリスティー氏は元コンピューターエンジニアで、30代で早期リタイアを成し遂げ、「FIRE 最強の早期リタイア術」という本を出しているのであるが、この中で上述のような150の法則というものを紹介している。
この法則を少し具体的に掘り下げてみよう。
一般的にマイホーム購入(例えば戸建住宅)を検討する場合においては、毎月の予定ローン返済額と、現在の賃貸物件の家賃を比較してどちらにするべきかを比較検討ことが、「ある意味」一般的だとされることが多い。実際に不動産の営業などから「今の家賃より安い返済額ですし、将来自分のものになるので持ち家購入が断然おすすめ！」というような謳い文句を聞いた方もいらっしゃるかもしれない。
検討例:
住宅ローン返済予定額 10万円/月
現在の賃貸物件の家賃 12万円/月
一見、この数字だけを見ると、家賃よりローンの返済予定額が2万円低いため、経済的（金銭的）な比較検討においても、持ち家購入で良い！という考えになる方もいるかもしれない。
しかしこの法則では、持ち家の場合、購入後の維持管理のための費用、固定資産税、銀行などへ支払うローン金利、売却時の手数料や諸経費などを加味する必要があるため、賃貸との比較対象としては（北米場合では）、ローン返済額の150%と設定するべきであるというもので、今回のケースの場合では、持ち家10x1.5=15万円と、賃貸の家賃12万円の比較となり、経済的（金銭的）には賃貸の方が依然としてお得であるという結果となる。
※色々と言いたいこともあるが、ここでは内容の紹介のみに努める。
実際、こちらは平均的な北米地区での費用シミュレーションとして紹介されているようで、実際にクリスティー氏が試算した内容によると、住宅の所有にかかる追加コストは、（30年ローンの内）9年間の一般的な住宅ローンの利息とほぼ同額となり、その利息分はこの9年間のローン返済額のおよそ5割を占めている。つまり、毎月のローン返済額の150％のコストとなるということが言えるそうだ。そのため、北米では持ち家はローンの金額だけでなく、その150％が実質的なコストとなるという考え方とのことであった。
日本のケースでは、金利も違えば、毎年の不動産価格上昇率も、北米のそれとは違うため、この150%（1.5倍）という値自体は参考にならないのであるが、少なくとも持ち家を持つということは、それに付随する維持管理費、固定資産税、ローンの金利だけでなく、売却時には少なくない手数料や経費などもかかることを理解しておかねばならないという警鐘としての役割は大きいと言えよう。
本件は北米のケースで、この150％というものを導くために、同氏が実際に調べた具体例（根拠）も紹介されていたが、ここではそちらの紹介は割愛する。
②私の150の法則の捉え方
いきなり少し脱線するが、この法則の発案者は、所有者にとって自身が住む前提での持ち家は最悪の投資資産であるとも言っている。だからこそこの法則は、持ち家の場合の正しいコスト把握についての警鐘をならしているとも言えるのであるが、私自身、この持ち家が最悪の投資資産であるという点については、現在の日本においては半分は正解で、半分は不正解とも感じている。
あくまで経済的（金銭的）にどちらが得なのかという話なのではあるが、リセールバリューが保ちにくい（人口減少、都心一極集中が進む）郊外や田舎での持ち家となれば、持ち家は確かに最悪の資産ともなり得る。
一方で価値が上がっている、または長期にわたって保たれうる都心部の駅近物件であれば、その持ち家はインフレにも強い優良資産となる。
例えば20年後に買値で売却できた場合は、その20年間は管理修繕の費用、固定資産税、ローンの金利（超低金利）＋再販にかかる費用（税＋諸費用総額）のみで住むことができた魅力的な物件であるとも言えよう。
（資産としての持ち家を考えた場合であり、郊外や田舎の持ち家の場合でも、経済的・金銭的価値以外の面でも劣であるということは言っていない点、お含みおき願う。）
さて、本題のこの150の法則についてであるが、全てに当てはまるものではないが、非常に重要な着眼点であるとは言える。
私の実家のあるような辺鄙な片田舎で持ち家を検討するような場合は、持ち家は優良な資産とはなりにくいという点からも、（150%という値は別として）単純に家賃とローン返済額を比較するべきではないと言う点に激しく同意できる。更には将来自身が他界した際に、残された家族が固定資産税を払い続けなければならないという負のオマケまであるため、クリスティー氏の言う、持ち家は最悪の投資資産という主張も心に染みてくる。
一方で、やはり持ち家が善良な投資資産となるケースも、自身で体感している。10年以上前に購入したマイホーム（マンション）は、今でも購入価格を遥かに越える価格で取引されており、手数料を差し引いても当面買った値段より高く売れるという状態にある。更に駐在期間中に貸し出していた家賃収入まであるときたものだ。
今回、この法則に触れ、物事を比較検討をする場合は、与えられた表面上の情報だけを鵜呑みにせず、正しい基準で比較をすることが大切であるということを自身へリマインドすることにも繋がった。
早退実現のその時まで（そしてその後も）、世の中に溢れている未知なる考え方に触れて学んでいきたい。
▼Success is doing, not wishing.▼
本日もありがとうございました。
