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本日は、住宅ローンと海外駐在期間中の繰り上げ返済についてのお話です。
ここでは、まず住宅ローンのいくつかの種類や特徴について記載した上で、異端児リーマンの住宅ローン繰り上げ返済実績についてご説明させていただきます。
①住宅ローンについて
マイホームを購入する際、自身の保有預貯金だけでは足りない場合、多くの人は金融機関から住宅ローンを借り入れることになる。
通常の借金と違い、自身の住まいの為の借り入れということもあり、貸し倒れリスクも低いと考えられているため、安い金利で長期間借りることができる。
住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利という考え方があり、借り入れから一定期間、または完済まで金利が変わらないものを固定金利と、その時々の情勢で金利が変化していくものを変動金利と呼ぶ。
こちらも一般的には同じタイミングで金利比較をした場合、固定金利は金融機関側にリスクが大きいため、変動金利に比べて利率は高くなる。
2020年12月時点での金利状況（参考値）
以下、異端児リーマンが実際に住宅ローンを組んでいた住信SBIネット銀行の現在の金利を記載する。
◆変動金利 0.44％
◆固定金利 10年 0.61％
◆固定金利 20年 1.18％
◆固定金利 35年 1.49％
※当初引下げプラン
②異端児リーマンの銀行ローンと繰り上げ返済
異端児リーマンも震災後、暫くしてから都内にマイホームを購入しているが、購入時に自己資金だけでは不足していたため、住宅ローンを組んでいる。
住宅ローンは、住信SBIネット銀行から変動金利半分、10年固定金利半分にて借り入れた。
◆当時の変動金利 0.9%※端数丸め
◆当時の固定金利 1.6%※10年固定、端数丸め
→半分ずつの借り入れのため、借り入れ時の平均金利は1.25%ということになる。
現在と比べると、まだまだ高い金利であった。
一般的な考え方として、住宅ローンの金利以上のリターンが見込める投資活動が出来ないのであれば、投資ではなく、前倒し返済を進めるべきというものがある。
実際、異端児リーマンはマイホーム購入の半年後には海外駐在となり、非居住者となったことから日本国内での投資行為を制限されていたこともあり、1.25%以上のリターンで回せる投資活動はできないと考え、最低限の貯蓄（当時考えていた一年間の生活費としての500万円）を除き、海外赴任手当やマイホームの賃貸収入をすべて前倒し返済に充ててきた。
海外駐在のベネフィットをフル活用できたこともあり、銀行の住宅ローンは5年半で完済、現在はプチ アーリーリタイアのための金融資産構築に集中できている。
↓以前の記事「海外駐在におけるベネフィット」
hereticsalaryman.hatenablog.com
もし、日本で勤務しており、現在の低金利状況であるならば、住宅ローンの前倒し返済より株式等への投資をしたほうが有利ではあるが、海外駐在となった場合は、投資行為が制限されることになるため、低金利であったとしても前倒し返済を進める形になるのであろう。
〈注意事項〉
家族帯同で海外駐在となった際に、住宅ローンが残っている持ち家を貸し出すことを考えているのであれば、事前に金融機関へ確認、届け出をしておく必要がある。基本的に住宅ローンは自分が住むための住居への融資であり、その前提のため、低金利で且つ、長期返済が認められている。
金融機関によって対応が異なるようであるが、異端児リーマンの初めての海外駐在時も、変動金利を契約当初の金利で固定するという対応となった。(当時、変動金利が下がり続けていた局面のため、実質的には借り主が損をする形。)
ネット上の記事ではあるが、金融機関によっては、投資用ローン(金利が高い)への切り替えが必要であったり、一括返済を迫られる「可能性」があるという話もあったが、海外駐在の定期借家権設定による賃貸の場合は、寛容な対応をしてくれる金融機関も多いようだ。
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