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本日は、海外駐在期間中の持ち家の扱いについてお話させていただきます。
①自家保有者の海外駐在における選択肢
自家保有者で家族を帯同させる場合、持ち家をどうするのかという問題が出てくる。
賃貸に出すケース、空き家にしておくケース、売ってしまうケースと、いくつかの選択肢が出てくる。以下、売却のケースを除外し、賃貸と空き家でのメリット、デメリットを思いつくままに書き出してみる。
a)賃貸に出すメリット
一番のメリットは賃料収入である。海外赴任手当に加えて、賃料収入が入る事で、銀行ローンがある方は、一気に前倒し返済が進む。
また、賃貸に出し、駐在期間中も人が住むことで、空気も循環されて家が傷みにくいという利点もある。
b)賃貸に出すデメリット
実体験でもあるが、数年間他人が暮らすことで、あちらこちら劣化していたり、汚れや傷が出来ていたりと、帰任後に再入居する際、大事なマイホームへの愛着が薄れてしまうこともある。
賃借人がつけた傷等は、退去時の確認で発見されたものについては、敷金から修繕費用を徴収できる。
更に、駐在先に持っていかない荷物は、実家に送ったり、コンテナに保管したりしなければならない。(輸送や保管費用は、会社負担であることも多い。)
c)空き家にしておくメリット
空き家のメリット、それは他人に汚されないこと(=愛着が薄れにくい)、海外駐在期間中も現地へ持参しない家具や荷物を置いておけること、一時帰国等で日本へ戻った際に、拠点として利用できること等、様々ある。
d)空き家にしておくデメリット
空き家はコストしか生まない。固定資産税は、住んでいなくても当然支払い義務が継続するし、定期的に空気を入れ替えてもらうような空き家巡回サービスの費用、あるいは24時間換気の電気代等、空き家維持のための追加の出費も生まれる。また、特に戸建ての場合は、防犯上や災害時の懸念も出てくる。(頻繁には戻ることが出来ないため、状態について心配が絶えない。)
※両方のメリット、デメリットを記載したため、一部はひっくり返しただけの表現になっている点、ご容赦願う。
異端児リーマンは、定期借家による賃貸を実施している。購入後1年も経たずに海外駐在となったため、これまで自身が暮らしている期間より、賃貸に出している期間の方が圧倒的に長い状態でもあり、マイホームを、(2年定期借家設定のため、相場の2割ほど賃料を下げていることも相まって) 利回りの悪い不動産投資用物件と捉えている。
因みに、現在の表面利回り(家賃収入÷購入金額✕100)は4.3%程度である。
②海外駐在期間中の賃貸契約について
実際、自家保有の家族帯同による海外駐在員の多くは駐在期間中、持ち家を賃貸に出している。
まず、賃貸契約の種類についてであるが、企業と賃貸契約を結ぶケースと、個人と賃貸契約を結ぶケースに分かれる。検討している不動産賃貸業者が、どちらの契約に対応しているのかという点は、事前に確認しておいたほうが良い。
e)企業との賃貸契約
こちらは、不動産賃貸業者が間に入り、家賃も不動産賃貸業者経由となるケース。万が一の借り主による家賃滞納等のトラブルも賃貸業者責任となるため、海外駐在者としては安心であるが、月々の管理料も高い。(目安:家賃の10〜15%)
契約先が法人の場合は支払の際に20.42％(所得税＋復興特別所得税)の源泉徴収をすることが義務付けられており、確定申告時は還付請求(払いすぎた分を返してもらう形)となる。
f)個人との賃貸契約
こちらは、不動産業者は契約の間には入らず、借り主との直接契約となるケースで、一般的な仲介スタイルでもある。家賃滞納時等、トラブルの際に、不動産業者は借り主への催促等サポートはしてくれるが、リスク自体は駐在員が負うことになる。ただし月々の管理料は安い。(目安:家賃の5〜10%)
この場合は、源泉徴収は無く、確定申告で納税する形となる。
③不動産賃貸収入の税務処理について
前出の通り、駐在員が不動産収入を得た場合、確定申告が必要となる。
海外期間中の確定申告は通常、納税管理人を管轄の税務署に届け出ておき、その代理人によって行われる。(主には、親族や代理業者等。)
翌年2月16日〜3月15日が確定申告期間。この間に法人との契約の場合は還付申請を、個人との契約の場合は通常の納税のための確定申告を実施する。
※還付申請は5年間遡れるため、本帰国後、自身で確定申告による還付申請をする方もいると聞く。
異端児リーマンは、海外駐在期間中はまともに我が家の賃貸管理が出来ないと考え、企業との賃貸契約による貸し出しを実施しており、先に源泉徴収された税金の還付申請を納税管理人(実父)にお願いしている。
還付率実績としては90〜95%程度となっている。(=20.42%の源泉徴収の殆どが還付される。)
▼Success is doing, not wishing.▼
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