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以前の記事で駐在期間中の持ち家の扱いについて記載した際、賃貸に出すという選択肢にも触れましたが、本日は異端児リーマンが2度経験しております持ち家の賃貸方法についてのお話です。
↓以前の記事はこちらです。
hereticsalaryman.hatenablog.com
①賃貸方法の検討
まず海外駐在が決定し持ち家を貸し出す事を決断したら、どういう形態で賃貸に出すのかを検討する。
通常の賃貸契約では賃貸期限の設定は無く、一般的には2年毎に更新する形となるが、海外駐在等一定期間だけ貸し出す場合は、定期借家権というものを設定し設定期間のみの賃貸という形も可能である。当然、定期借家権を設定する場合は相場の家賃より安く設定しないと借り手がつきにくい。(3年〜の設定で相場の1〜2割減、〜2年の設定で2〜3割減という事を話していた業者もいたが、募集のタイミングや物件の魅力度合いにも左右される。)
次に法人契約とするのか、個人契約とするのかという点を検討する。
↓法人契約と個人契約の違いの過去記事
hereticsalaryman.hatenablog.com
法人契約を前提としている賃貸業者、個人契約を前提としている賃貸業者がそれぞれあるため、該当する方の賃貸業者を複数調べておく。(海外駐在期間中に賃貸に出している会社内の知人や前任、友人などにどこの業者にお願いしているのか、又その対応はどうか聞いてみるのもよい。)
②不動産賃貸業者の選定、現地での打ち合わせ
複数の賃貸業者に絞り込んだあとは、少なくとも2〜3社と連絡をとり、手数料やサポート内容を確認する。そこで条件等を伝え、家賃相場等の情報を入手する。
大切な我が家を賃貸に出すので、少しでもサポート力がある業者に出したいと考える方も多いかと思うが、こればかりは「人による」部分も多いため、当たり外れも多くなんとも言えない。
更に賃貸業者は分業となっているケースも多く、営業と賃貸後の管理、更には退去作業をチームを分けて運営している所もある。
異端児リーマンは、法人契約専門の賃貸業者に委託しているが、満足出来るとは言えないもののそれなりに対応してくれていると感じる。
駐在員は海外にいるため、賃借人の退去後の状況確認が出来ないケースが殆ど。つまり、賃貸業者がどれだけ真面目に確認してくれるかにかかっている。ネット上にトラブルやクレーム事案がたくさん掲載されているが、賃貸に出すと決断した以上、ある程度のダメージや劣化は覚悟しておかねばならない。
出国前に住んでいた状態(の記憶)からは、かなり変わってしまうという点は私だけでなく、多くの駐在員が経験している所である。
③募集開始→決定
出国前に募集を始めた場合は、実際に生活している時に内覧希望者が賃貸業者とともに家に来る。勿論、事前に賃貸業者から内覧予約の連絡が入り都合が悪いタイミングであれば、再調整してくれる。
これも良し悪しであるが、自身の出国後すぐにでも賃貸収入を得たい場合は、まだ住んでいる時期から内覧対応をすることになる。人気地区の場合は、かなりの頻度で対応しなければならない。ただ、この場合は実際に入居する賃借人を把握できる(どうしても気に入らない場合は断ることも可能)利点もある。
一方、出国後から募集をかける場合は、入居するまで時間がかかる嫌いはあるが、生活を邪魔されることはない。
④ハウスクリーニング
入居者が決まってから(または駐在員家族の荷出し後)ハウスクリーニングを行うのが一般的である。
ただ、きれいな状態であれば不要となることもある。私の経験であるが、初めての駐在時はほぼ新築であったため不要であったが、2度目の駐在時はハウスクリーニングの業者へ委託した。(広さによって5〜7万円かかる。)
⑤その他
よく言われるのが、新学期前となる、2月〜3月が賃貸物件のベストシーズン(借り手がすぐに決まる、また高く借りてもらえる可能性が高い時期)である。
住宅ローンを組んでいる場合は、事前に銀行へ確認しておく必要がある。基本的に住宅ローンは自分が住むための住居への融資であり、その前提のため、低金利で且つ、長期返済が認められている。
銀行によって対応が異なるようであるが、異端児リーマンの初めての海外駐在時も住宅ローンが残っていたが、銀行は変動金利を契約当初の金利で固定するというものであった。(当時、変動金利が下がり続けていた。)
ネット上の記事ではあるが、投資用ローン(金利が高い)への切り替えが必要であったり、一括返済を迫られる「可能性」があるという話もあったが、海外駐在の定期借家権設定による賃貸の場合は、寛容な対応をしてくれる銀行も多いようだ。
賃貸に出す場合は、出国までの間に最寄りの税務署へ納税管理人の申請届け出を済ませておくことをお勧めしたい。
(駐在期間中は、日本では非居住者となるため、代わりに税務処理をしてくれる納税管理人を届け出ることになる。個人でも法人でも良いため、親族か代理業者をあらかじめ決めておく。)
▼Success is doing, not wishing.▼
本日もありがとうございました。
