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本日は、持ち家 VS 賃貸論争について、考えていきたいと思っております。
本当に色々な方が、持ち家が良いのか、賃貸が良いのかという長年の論争に我こそが終止符を打つ！と意気込み、それぞれのProsConsを挙げたり、様々な意見を述べています。
最初に個人的な結論から言ってしまいますと、条件をつけずに、単純に持ち家が良いのか賃貸が良いのかという点を考察する場合、万人に受ける統一的な解など無いと考える一人です。※ベタで申し訳ないです。
ただ、条件をつけずにと記載しました通り、ある条件下、前提をつけた形での比較の場合は、優劣をつけることができるものだと思っています。
もう少し掘り下げますと、ロケーション、おかれている環境や、何に重きをおいて比較するのか(時に価値観)によって、答えが変わってくるということです。
例えば、コストメリットとしての比較で、勤めている会社の家賃補助の有無や住宅購入補助の有無、国による住宅ローン減税の有無、資産性という面での都心部の駅近、郊外、田舎など立地の違いや戸建て、マンションの違いなど、これらを考察していけば、最終的にコスパ面でのその人の場合の持ち家、賃貸の優劣はつけることができます。
ただ、あくまで上記はある一定の条件下や、ある側面を切り出した一部分での比較であり、持ち家 VS 賃貸の総合比較ではありません。
本人の夢が家族とマイホームの所有で、それがあれば人生（仕事や生活）に張り合いが出るという人（≒無形の価値を保有する人）もいるかと思います。
また、プチ アーリーリタイアを企画する前に、持ち家を何も疑問を感じることなく購入してしまった形ではあるのですが、震災後に、安全性、通勤利便性とコスパ面から都心の駅近狭小マンションを購入した異端児リーマンのような考えの人も他にいるかもしれません。
↓以前の記事「マンション購入時の検討事項」
hereticsalaryman.hatenablog.com
結果として、購入してから直近まで地価が上がり続けていた状況や、海外駐在時の不動産投資としてそこそこのリターンを得られている点からも、当面元金割れを心配しなくても良い孝行物件となっております。
地価が最高値と言われてる段階で売ってしまい利益として確定させる選択肢もあるのですが、家族の意向もあり海外駐在時の投資用資産兼、本社勤務サラリーマン期間中の無償〜安価なコストで住める自宅として、持ち続ける予定です。
※建屋の老朽化等どこかで買値割れは発生すると思いますが、立地上、一定の土地評価額は残り続けるので、その金額を下限とし、駐在期間中の家賃収入も加味して損得計算しております。
持ち家 VS 賃貸の議論については、最終的に本人がどうしたいか？何が幸せなのか？何に価値を感じるのか？という問題であり、人によって答えが変わるものと考えております。
前置きの部分がかなり長くなってしまいましたが、ここでは、アーリーリタイア（早退）の場合でのコスト面における持ち家 VS 賃貸の考察を掘り下げてみようと思います。
①アーリーリタイアと持ち家 VS 賃貸について
ここからは、アーリーリタイアを目指す人にとって、重要なコスパの観点から、持ち家と賃貸どちらのリスクが低いのかという考察となるが、ここでは企業勤めの方の家賃補助や住宅ローン減税といった個々に違ってくる条件を撤廃した上での比較をしていく。
単にコスパ面での比較ということでも結論は変わらないが、このブログの毛色上アーリーリタイアでの比較とした。
結論:
▼持ち家は資産価値が落ちにくい都心駅近マンション物件でのみ良〜可
▼それ以外であれば賃貸が圧倒的に優
人口減少等により資産価値が下落していくような郊外や田舎の戸建てはコスパ面ではアーリーリタイアの足枷（負債）にしかならない。
一方、都心部駅近マンションは、資産価値が落ちなければ格安で住むことができる最強のコスパ物件である。(買った値段で売却できるようなケースでは、その保有期間は、賃貸より圧倒的に安いコストで住むことができるからだ。)
ただ、一点買い状態では地価以外にも資産価値低下の様々なリスク（自然災害、ご近所トラブル、その他諸々）をもろに背負ってしまう点、そして現時点で不動産価格は高止まり状態となってしまっている点などから、優ではなく良〜可とした。
※地価が底値や現在より安い相場の時に購入している都心部の駅近のマンションなどを除いて、これからの投資という観点では海外REITなどの方がリターンが見込める場合も多い。
こちらはあくまでコスパ面での比較であることをご承知置き願う。
一部を除き、殆どのケースでは人口減少（且つ高止まりに近い地価）のこの局面、持ち家は確実に重荷となる。
さらに、上物（建屋）も戸建ては一般的に耐用年数が低く、マンションでないと投資資産としての長期運用や売却には向かない。
例外的に記載した、都心部駅近マンション物件については、リタイア後は賃貸に出す、または売却するケースでのみメリットを語れる。※リバースモーゲージのようなケースも含む。
(一般的に不動産は、インフレーションなどの通貨価値下落時には連動して価格評価が上がることが多いため、資産性が保てる不動産はリスク回避資産とも言えよう。他にも、例えば購入したマンションに10年住み、買値で売却できた場合、10年間の実質家賃はローンの金利、固定資産税、管理修繕費、火災保険等のみで、破格の低コストで抑えられたことになる。建物の評価で多少購入時より減額した価格で売却した場合も、同様に賃貸より圧倒的に低コストで住むことができる。つまり、資産価値の落ちにくい、または上がっている様な都心物件の持ち家は、売却することでコスパ的にもメリットを語れる場合が多い。)
資産価値が落ちない都心部駅近マンションでも、コスパ面で重荷になるのは、早退後も自分が住む形であろう。都心部は便利ではあるが、何をするにもコストが高い。極端な例として当然といえば当然であるが、早退後に本業収入がない中で、東京都港区の青山、赤坂、麻布 など一般的に資産価値が落ちにくいと言われている3A地域で生活するのと、地方や郊外で暮らすのでは全くライフコストが変わってくる。
食料品や外食、駐車場、固定資産税とその差を挙げだすと枚挙に暇がない。例えば、駐車場代は月5万円にもなる。5万円あれば、地方ではマンションを借りられる金額である。
また、同じ野菜でも、地方や郊外のスーパーでは100円で購入できるものが、都心のセレブ向け高級スーパーでは150円しているのである。勿論、都心部でも格安を謳うスーパーもあるが、土地代、人件費、固定資産税、どれをとっても極端な過疎の田舎でない限り地方や郊外のスーパーの方が安く商品を提供できる環境にあるといえる。
また、最近はネットスーパーも出てきているが、どれも利便性の追求であり、格安というわけでもない。
異端児リーマンは早退後、地元(地方)へ引越し、ライフコストを下げ、やりたいことに資金を回す予定である。
持ち家と賃貸の比較検討の中で、退職後に家を借りるのが困難という点がよく話題に挙げられている。
こちらは需要と供給の問題でもあるため、今後も人口減少が進み、空き家率が上昇していく点からも、ある程度の資産を形成してアーリーリタイアしているような人にとっては、信用性が担保できていると言えるので、賃貸自体は大きな問題とはならないと思われる。
また更にその先、痴呆や健康問題が出はじめてきてしまうような高齢になった場合も、資金さえあれば、賃貸物件を出て、気に入った老人ホームやサービス付住宅へ入居すれば良いだけである。
そして、自身で打てる対策だけでなく、超高齢化社会を迎えつつある日本での将来の賃貸問題における制度や体制は、今以上に拡充されていくはずである。
②さいごに
人の価値観はそれぞれであり、当然、決断の優劣も資産形成の観点だけでもない。
その人がどの尺度で判断するかという問題であり、満足度や納得感が当事者にあり続ける(後悔しない)のであれば、それがその方の優なのだと思う。
異端児リーマンも、かなり偏りはあるが資産形成やコスパだけを考えて生活しているわけではない。
これまた極端な例として、コスパや資産形成だけを考えるのであれば、子供を育てていくことだって重荷やリスクである。ただ、これは資産としては測れない意味合いや意義、満足度があり、私自身も決して後悔するようなものではない。
持ち家のメリットについても同じように、コスパ、資産性以外の尺度や価値観で見た場合、例えば所有欲での満足度や、マイホームを持ててこそ一人前という見られ方であったり、私が育った街のように、ムラ社会のある郊外や田舎だからこそ、戸建ての持ち家が一般的であり、みんなと同じであることが優であるという考えも成り立つ部分もあろう。
（決して許されざる事象ではあるが、実際に街の賃貸アパート住宅から小学校に通っていた生徒への偏見やいじめのようなものもあった。）
あれこれ論点が広がってしまったが、 損得勘定とそうでない価値観が共存しているからこそ、人生色々な選択肢があり、深みがあるのだということである。
すなわち、究極のコスパを追求しないのであれば、持ち家であれ賃貸であれ、それぞれの考え方や境遇、価値観で納得できる最良の選択をすれば良いだけのことである。
▼Success is doing, not wishing.▼
本日もありがとうございました。
